Q&A

Q:兄弟げんかをしているわけではないですが、
売りに出している田舎の土地が売れないままでいます。
私は末っ子なので発言権が弱いです。
上に兄と姉がいます。
兄の知り合いの不動産会社さんにお願しているようですが、
どうして売れないままなのかわかりません。
解決してくれますか?

A:不動産に売れないものはないです。
価格と条件の天秤が合わないだけです。
釣り合うようにすれば売れますが、それよりも相続後、
何気なしに法定相続分で登記してしまったものは、
なかなか売れないです。
人は二人以上いると同じ考えの人がいないので、
売りに出すときの価格に対する考え方も違います。
なので、本当は遺産分割する時に、どういう方針にするのか
価格も含めて協議をして、一人の名まえで登記し、
売却後は経費を差し引いた分を代償金としてほかの所有者に
分配する形にするのが良かったですね。
一番は、喧嘩しているわけでは無くても何らかのわだかまり
とか齟齬が兄弟間にあるので、それを解くことだと思います。
私はいつもそういったお手伝いをさせていただいております。
まずは、資料をご持参の上、ご相談にいらしてくださいませ。

Q:父親が死んで、持っていた海辺の別荘をもらいました。
10年くらい前に芸能人の○△■さんも買いに来たくらい
海の目の前の素敵な家です。
でも、建物を登記していなく、土地も知り合いの人のものです。
なぜそうなっているのかは知りません。
建物は登記していませんが、税金の通知は来ています。
道路も無いので、建てる時にも材料を海から運んで、
費用もかかった良い家ですが、今では結構痛んでいます。
リフォームは必要だと思うのですが、売れますか?
売れないなら、どうしたら良いでしょうか?

A:他人の土地に登記していない家がある。借地料も支払って
いないのなら、借地の権利も無く、使用貸借となります。

しかし、道路がないのであれば再建築不可なので、そもそも
違法建築で建てられた建物ですね。となると、買う人は
いないと思います。
リフォームするのも、とてもお金がかかるし。
別荘のほとんどは、今は”地方の空き家”です。
放置しておくと、登記はしていなくても税金の通知がきている
ということなので、空家について、放火やごみ・倒壊など
の時に責任を問われるかもしれませんね。

解体処分費がかかりますが、不要ならば処分したほうが良いです。
まずは、自分にとってどういった価値がどのくらいあるのか
考えてみてください。

お父さんは、忙しい仕事の合間に海の目の前で過ごす価値を
持っていたので高い費用を支払って、家を建てたのだと思います。
そこで過ごす時間が宝物だった。
あなたは、高いリフォーム代とか税金を支払っても同じことをする
価値を見つけますか?

価値があるなら、それを維持することを考える。
価値がないなら、処分する。

ただでもらったものが、自分には価値がなくても、他の人には
有るのだと期待して、売ることを考え無い方が良いと思います。

Q:実家の母が年金では生活費が足りなかったらしく、
家を担保に銀行からお金を借りていました。既に使って
しまったようで、困って電話がかかってきました。
どうしたらよいでしょうか?

A:古い1軒屋は光熱費がかかったりしますね。
環境の良い住宅地は駅から遠いので車も必要になります。
お子さんも成人して一人住まいになったのであれば、
生活の見直しをする必要があります。
問題が、銀行から借りている額です。
担保にとっている自宅=土地(建物は古いので価値は0?)
の7割か8割くらいまでしか貸さないです。
その担保目いっぱいに借りていると、売却してもあまり
現金が残りません。
余力があるようでしたら、売却して、よりコンパクトな
生活ができるように住みかえることをお勧めします。
その際に、年金収入しかない人は賃貸を借りられないので
ご家族のご協力が必要になります。
詳細は、ご相談にいらしてください。

Q:3歳の子供のシングルマザーです。
母の遺産で親子生活しています。将来子供の教育を考えると
このまま遺産が減っていくのか?足りるのか?など心配です。
どうしたら良いでしょうか?

A:遺産で暮らせるというのは、
幸せというか恵まれていらっしゃいますね。
現金に近い、流動性の高いものだと、ついつい無くなりがちです。
不動産などの流動性は悪いけれど、時代がいろいろになっても
形の残るもの等、ポートフォリオを見直した方が良いですね。
特にシングルマザーの場合は、万が一の場合も考え、保険や
子供のための信託等を考えましょう。
いろいろな選択肢から、その良い点・悪い点を組み合わせて
見ましょう。
詳細は、一度ご相談にいらしてください。

Q:母からもらった駅前のビルがあります。
築45年です。テナントは満室です。
売ったほうが良いでしょうか?
持っていたほうが良いでしょうか?

A:ビルの状態はメンテナンスも良く、お母様の愛着を感じます。
しかし、築45年ということで、今後の修繕費がかさむことを
考えると、キャッシュフローは悪くなっていくと思います。
お調べしたところ、建てられた時よりも更に高いビルが建てられそうです。
ご自分で再建築するには、立ち退き費用や時間がかかり、その間の
収入が無くなってしまう危険があります。
再建築をしたいという会社さんになるべく高く買ってもらって、
ご自分は、他の築浅のビルをお買いになったほうが良いかもしれません。
ビル管理はお母様がお好きだったようですが、お譲様には
ほかに生きがいとなるお仕事があるようですので、
そちらにご自分のエネルギーはお使いになり、
煩わしいことが少なく、収入の得られる不動産に変えられるほうが
ご自分の人生を有意義に過ごすことができると思います。
詳細は、ご相談にいらしてください。

Q:古いアパートがあり、満室です。
母やその収入と年金
を合わせて生活しています。

このまのほうが良いのでしょうか?
古いアパートを建て替えたほうが
良いのでしょうか?

母はあまり建て替えには乗り気では無いようです。

A:建て替えるとなると、現入居者の立ち退き料もかかり、
建て替えの間のお母様の
生活費が減ってしまいます。
お母様は、今さら無理をして借金をするよりも、
このままの
生活費が保証される方が良いのでしょうね。

一度、
シュミレーションを入れてみても良いですね。

ただ、シュミレーションを入れたとしても、
すぐにお母様が
納得されるとは限りません。

リフォームを入れても良いですね。
外観を綺麗に塗り替えて、
1部屋空いたら綺麗にリフォームをして
少し家賃を上げて、
残っている入居者に住みかえてもらう。

ボロボロのマンションに
好んで住んでいるわけではなく、
予算から
そのような選択になっているのですから、
綺麗な家に本当は住みたいのです。

そうすると、若干の収入アップになりますし、
そのリフォーム費用を息子さん(相談者)が出せば、
賃料アップ分を息子さんの収入にもできます。
場合によっては、
古い建物を御相談者様(息子さん)に名義を変え
(価格がほとんどありません)、
ておくという方法もあります。

これは、
お母様の相続財産がどのくらいあるのか?
そのアパートの土地の価格等によって、
どうしたら良いのか?
という選択が違ってきます。

詳細は、一度資料を持ってご相談に来てください。

Q:海外不動産の課税についてお聞きしたいです。
日本にある不動産は法人名義なので、
相続には関係ないと思っています。

親個人名義の不動産がアメリカにあります。

3人兄弟なのですが、
妹が10年前からアメリカに住んでいます。
妹いわく、
自分に父から全部贈与をしてもらえれば無税になるので、
そのあとに分ければ良いという提案が来ました。
これは本当ですか?

ちなみに、兄は大反対しています。

A:アメリカでは贈与税は送った側にかかります。
日本では貰った側が支払います。
なので、
日本にいる親からアメリカにいる子供にアメリカの不動産=財産
を贈与したら、無税です。

しかし、お兄さんが反対しているのは、
そのわけ方や、一度一人だけに贈与した後に
ちゃんとみんなの合意するような通りになるのか?
ということだと思います。

税金の仕組みの知識を利用して、
兄弟の仲で一人、
特をしようとしているのではないか?
と疑ったり。

こういう場合は、
節税から入るのではなく、
まず全員が納得する分け方を考えるべきです。

その後に、それぞれがもらう額が決まったら、
その額に準じた節税方法を考えればよい。

税金を支払ったとしても、
その後の財産は各個人の自由になりますが、
節税を優先すると兄弟間の感情がもつれ、
財産は塩漬け状態になります。

何十年もかかるケースも珍しくありません

節税対策は一番最後です。
間違えないようにしてくださいね。

詳細は資料をご持参の上、
相談にいらしてくださいね。

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